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미국의 주택시장 지표는 미국 개인들의 소비 근간이며 부동산 가격의 변화에 따라서 향후 소비심리를 파악해볼 수 있는 꽤나 중요한 경제지표 중 하나입니다.
최근 미국의 집값이 우리나라처럼 폭등하고 있습니다. 이는 전 세계가 지켜보고 있죠.
집값 폭등에 따른 인플레이션 위험과 금리 인상에 대한 가능성도 같이 커져가고 있습니다.
미국에서 기존주택판매 시장은 신규주택판매 시장보다도 큰 시장이며, 주택매매시장에서 차지하는 비중은 80% 이상입니다. 하지만 기존주택판매시장이 큰 비중에도 불구하고 신규주택보다 영향력이 낮은 이유는 건살업에 영향력이 없기 때문입니다.
미국의 부동산 시장이 미국경제에 미치는 영향을 크게 두가지로 나뉘어 볼 수 있습니다.
첫째로 미국 부동산 시장은 미국 경제에 어느정도 선행선을 띄고 있습니다.
미국의 주거용 부동산 지표는 경제가 불황일 때 가장 먼저 하락하고, 경제가 호황일 때는 가장 먼저 상승하였습니다.
주가용 부동산 지표가 선행선을 보이고 있는 이유로는 연방준비은행이 결정하는 정책 금리의 이자율에 따라 미국 개인들의 주거용 부동산 수요가 변화하기 때문입니다.
연방준비은행은 적절한 물가 수준을 유지해내기 위해 미국 경제가 불황일때, 금리를 낮춰 경기를 부흥시키려 하고, 호황일 때는 정책금리 높여서 경기를 안정시키는 역할을 합니다.
이럴때 모기지 금리가 변동되면서 주택시장이 변화하기 때문에 미국 경제에 부동산 경기는 상당히 중요스러운 부분의 역할을 하고 있습니다.
두번째, 미국 경제에서 차지하는 비중의 파급력이 높습니다.
주거용 부동산 지표가 파급력을 지니고 있는 이유는 신규저택 건설이 미국의 고용과 주택건설에 필요한 중장비, 워자재, 각종 산업 제품들의 수요를 촉발시키고 있습니다. 미국에서 단독주택 1,000채를 다시 새로이 지울 경우 2,500개의 정규직 일자리가 창출된다고 추정 삼아 발표하고 있습니다.
미국 국내총생산(GDP)에서 주택건설 산업은 5%의 비중을 차지하고 있지만, 실질적으로 다른 산업군에 미치는 파급력은 더욱 높게 봐야한다고 하고 있습니다.
주택판매가 이루어질 경우 각종 가구와 전자제품, 가정용에서 사용되는 기기들의 소비 또한 발생되면서 다양한 산업부문에 영향을 미치기 때문에 주택건설 경기에 따라서 미국경제가 영향을 받고 있습니다.
아래에는 매달 발표되는 각종 주택지표에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 기존주택 판매건수
일반적으로 주택 판매자와 구매자들이 부동산 중개인 통해 매매가 완료된 단계에서 통계된 수치로 잡고 있습니다.
부동산 시장에서 기존주택 판매의 규모는 크지만 신규주택 판매가 미국 경제에 더 큰 영향을 미칩니다.
발표처: The National Association of Realtors.
발표일: 매월 25일 오전 10시 동부시각기준 (전월치 발표)
2. 신규주택 판매건수
기존주택 판매와 같이 미국 부동산 동향을 파악 할 수 있는 지표로서 중요합니다.
신규주택 판매량에 따라 이후 건설업체들의 신규주택 착공에 영향을 줄 수 있어 미국 경제지표에서 굉장히 중요한 지표이기도 합니다.
밑에 그래프는 1963년부터 2021년 7월까지의 미국 신규주택판매 추이를 나타낸 지표입니다.
경기침체 시기(회색음영부분) 신규주택 판매의 증감을을 파악해볼 수 있으며 정책금리의 변동과 향후 미국 경기의 선행성을 보인다는 점을 알아낼 수 있습니다.
신규주택판매 건수가 늘어날 경우 경기호황을 나타내고, 신규주택판매 건수가 줄어들게 되면 경기불황을 나타낼 수 있습니다. 신규주택판매건수는 건설 경기를 파악할 수 있는 향후 신규주택 착공건수와 밀접한 관련성이 있습니다.
신규주택 착공 후, 6개월에서 1년 사이에 완공외 될 경우 매매가 이루어지기 때문에 향후 주택시장에서 선행성을
나타내는 것입니다.
주로 연준에서 결정하는 연방기금금리와 10년물 미국채 금리의 변동에 따라 모김지금리가 변화되기 때문에 신규주택판매에 영향을 많이 받습니다.
모기지 금리가 상승하거나 하락한 후 몇 개월이 지나면 모기지 신청 절차가 있으므로 주택 구매자들의 반응이 나타나게 됩니다.
3. 전국 주택건설업협회 주택시장 지수
주택시장 지수는 전국 주택 건설업협회(National Association of Home Builders, NAHB)에서 매월 중순 미 동부시간 오후 1시에 발표합니다.
해당 월의 1일부터 15일까지 수치를 발표하는데, 예를 들어 1월 발표일 경우 해당 월인 1월1일부터 15일까지 수집한 수치를 발표하는 것이며, 웰스파고 은행과 공동조사를 합니다.
주택시장지수는 20여 년간 800여 개 이상의 회원사에서만 매달 수집한 설문조사의 답변을 근거로 산출합니다.
주택시장 지수는 ISM 구매관라자지수(PMI)처럼 회원사들이 미래에 발생할 주택 판매에 대한 기대심리를 나타내는 선행지표로서 성격을 지니고 있습니다. 다른 주택지표들은 전월의 수치를 발표하지만, 주택시장 지수는 해당 월의 수치를 발표하기 때문에 시기적으로 가장 빠른 지표로 볼 수 있습니다. 그렇지만 지표의 표본이 72,000개가 넘는 회원사 중 800여 개 업체를 대상으로 하며 400여 개 업체만 제출하는 답변을 대상으로 보고서를 작성하므로 설문조사의 대상의 규모가 작아 주택지표로서 대표성과 중요도는 상당히 떨어진다 볼 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 주택시장지수는 향후 주택 건설경기의 전망만을 예측하는 지표로 유일하게 사용되고 있습니다.
4. 주간 모기지 신청건수
주택을 구입하기 위해 금융기관에 모기지론(대출)을 신청하거나 금리하락으로 모기지 재융자를 신청하는 숫자를 파악해 발표합니다.
매주 수요일 미 동부시간 오전 7시에 발표되며 전주 금요일까지 취합한 7일간의 수치를 해당 주에 모기지은행연합(MBA)에서 발표합니다.
모기지은행연합은 20여 개의 회원사를 대상으로 매주 모기지 신청동향을 집계하며, 해당 지표는 미국 내 4%에 해당하는 모기지시장의 동향을 담고 있습니다. 모기지 신청건수가 증가할 경우 주거용부동산 시장과 미국 경제에 전반적인 좋은 영향을 미치고 있습니다. 신청자는 고용으로 인한 소득증가로 인해 주택구매의 욕구가 발생하기 때문에 주택을 구매하여 앞서 언급한 주택 구매가 발생시키는 미국 경제에 미치는 파급력을 늘어나게 됩니다. 모기지 신청자 수 증가는 이후 신규주택이나 기존주택 구매로 이어지기 때문에 미국 주택시장이 활성화되는 선행지표로서 파악해볼 수 있스빈다.
이와 반대로 모기지 신청자 수 감소는 미국 주택시장의 침체를 알릴 수 있는 선행지표가 될 수 있습니다.
모기지 재융자 건수가 늘어나게 되면 매달 지불하는 모기지 상환금액이 줄어들면서 가처분 소득이 늘어나 새로운 소비가 창출되며 미국 경제에 우호적으로 작용하게 됩니다.
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